Eine Mieterhöhung erfordert einigen Verwaltungsaufwand. Fristen müssen eingehalten und Begründungen vorgebracht werden. Ganz abgesehen von etwaigen Diskussionen mit dem Mieter, der vielleicht nicht einsieht, warum er auf einmal mehr zahlen soll. Dies alles bleibt dem Vermieter durch den Staffelmietvertrag erspart – vorausgesetzt, er benennt im Mietvertrag korrekt das jeweilige Datum für die regelmäßigen Mieterhöhungen sowie den ab dann jeweils fälligen Mietzins in Euro und der Mieter hat durch seine Unterschrift zugestimmt (auch ungleiche Beträge sind zulässig, vgl. § 557a, Abs. 1).

Wichtig ist auch, dass die Miete zwischen den jeweiligen Staffeln für mindestens zwölf Monate unverändert bleibt und dass sie die in Kommunen mit Mietpreisbremse geltende ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent überschreitet. „Ist die Miete zu hoch, so wird die aktuelle Staffel auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt, wenn der Mieter dies beanstandet“, erklärt Fachanwalt für Mietrecht Dirk Clausen. Eine Rüge des Mieters gilt übrigens automatisch auch für alle nachfolgenden Staffeln.

Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt den vor Ort üblichen Mietpreis für vergleichbare Wohnungen über einen Zeitraum von sechs Jahren dar (vgl. § 558 Abs. 2 BGB). Zwar ist davon
auszugehen, dass dieser repräsentative Querschnitt im Laufe der Folgejahre ansteigt, doch ist man gut beraten, die Erhöhungen moderat zu gestalten. Viele Vermieter wählen deshalb einen Zeitraum von zwei Jahren, bis die nächste Mietstufe in Kraft tritt. (Bei einer Mietpreisüberhöhung von 20 Prozent oder mehr in einer Stadt mit Wohnungsknappheit drohen nach § 5 Abs. 2 des Wirtschaftsstrafrechts Bußgelder bis zu 50.000 Euro.)

Beachtet der Vermieter diese rechtlichen Vorgaben, ist diese Mietvertragsvariante nicht nur bequem und überschaubar, sondern kann auch einträglicher sein als der klassische Mietvertrag. Nicht nur, weil die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu zehn Prozent überschritten werden darf, sondern auch, weil die Kappungsgrenze bei der Staffelmiete wegfällt.
Das bedeutet, dass die Miete über einen Zeitraum von drei Jahren um mehr als 20 Prozent (bei Gemeinden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt sind es nur 15 Prozent) erhöht werden kann.

Nachteil des Staffelmietvertrags.

Einen Haken hat das Modell allerdings:  Weitere Erhöhungen der Kalt- bzw. Nettomiete, zum Beispiel infolge von Modernisierungsmaßnahmen, können während der Laufzeit der Staffelung nicht mehr geltend gemacht werden. Nach dem Gebäudeenergiegesetz dürfen Vermietende jedoch seit 1. Januar 2024 die Kosten für den Austausch einer Heizung, abzüglich Fördergelder und einer Instandsetzungspauschale von 15 Prozent, auf die Kaltmiete umlegen. Die Staffelmiete darf dabei höchstens um 50 Cent pro Quadratmeter steigen (§ 559e Abs. 3 BGB).

Generell darf der Vermieter auch bei einem Staffelmietvertrag die Nebenkosten erhöhen, wenn die Betriebskosten steigen oder die Grundsteuer erhöht wird. Voraussetzung hierfür ist allerdings eine klare Klausel im Mietvertrag.

Die Laufzeit einer Staffelmiete ist in Deutschland gesetzlich nicht begrenzt. Der Vermieter kann mit dem Mieter also frei vereinbaren, ob der Staffelmietvertrag befristet oder unbefristet gelten soll. Ist die letzte Mietstufe erreicht und weiter nichts vereinbart, läuft der Vertrag als unbefristeter Standardmietvertrag weiter.

Quellen: gesetze-im-internet.de, ratgeber.immowelt.de, hausundgrund.de, mietrecht.com, finanztip.de, haus.de